	Стоимость*, руб.	Сроки, р.д.
Оценка квартиры, расположенной в пределах МКАД	5 000 новая цена - от 3800	2-3
Оценка квартиры, расположенной в пределах 20 км МКАД	6 000 новая цена -от 4300	2-3
Оценка квартиры, расположенной в пределах от 20 до 50 км МКАД	7 000 новая цена -от 4800	2-3
Оценка квартиры, расположенной на расстоянии более 50 км МКАД	10 000 новая цена - от 5 500	2-3
Оценка земельного участка (не застроенного)
Оценка земельного участка с постройками
Оценка коммерческой недвижимости

Стандартный срок производства работ по оценке квартиры для ипотеки - 2-3 рабочих дня!

При необходимости срок проведения работ может быть сокращен. В этом случае от Заказчика потребуется доплата. О величине доплаты можно уточнить у Вашего менеджера.
Так же доплата к указанной стоимости потребуется, если необходимо выполнить отчет по стандартам АИЖК (в случае, если такое требование есть у кредитующего банка)

Оценка квартиры для ипотеки — услуга весьма актуальная с учетом растущих предложений по кредитам от банков и спросу на них у населения. Сегодня все большее число жителей России предпочитают взять кредит на квартиру — это современное и эффективное и относительно доступное решение квартирного вопроса. Тем не менее, требования банков, выдающих кредиты, предполагают предъявление определенных документов, в числе которых — документ о стоимости приобретаемой недвижимости. Ипотечный кредит выдается на основе заключения о рыночной стоимости приобретаемого имущества. Именно отчет об оценке недвижимости для ипотеки становится одним из ключевых критериев, лежащих в основе решения банка о размере выдаваемого кредита.

Кредит на приобретение недвижимости не всегда может быть получена вами легко. Учитывая важность отчета об оценке для ипотечного кредитования и получения кредита, следует уделить большое внимание . Основное, что требуется при приобретении жилья - это предоставить на рассмотрение банка обоснованное в соответствии с официальными стандартами оценки заключение о рыночной стоимости имущества. Заключение, согласно оценочному законодательству, должно быть оформлено в виде письменного отчёта. На основании величины рыночной стоимости предмета залога и другой информации, указанной в этом документе, кредитный комитет банка принимает решение о выдаче ипотечного кредита. Выдать кредит заёмщику или нет, а если выдать, то в каком размере, банк определяет без непосредственного участия оценщика. Однако информация, изложенная в заключении эксперта-оценщика о стоимости недвижимости, является одним из ключевых критериев, лежащих в основе решения банка - дать вам деньги на квартиру или нет.

Итак, какие вопросы могут возникнуть при оценке недвижимости для ипотеки

Какие стандарты оценки используются при оформлении отчета для получения кредита?

Выступая в качестве партнёров кредитно-финансовых учреждений, мы выполняем оценку квартир и другой недвижимости для ипотеки не только с учётом общих требований оценочных Стандартов, но и конкретного банка, что существенно повышает ваши шансы на получение кредита. Учитывая имеющийся опыт, наработанные технологии и пожелания клиентов, мы постарались сделать процесс оценки максимально комфортным и доступным по стоимости. Отчёт вы передаёте в банк, кредитный комитет которого с учётом информации о рыночной стоимости квартиры, указанной в отчёте, принимает решение о выдаче вам кредита.

При оценке квартиры для ипотечного кредитования следует иметь в виду, что помимо обязательных стандартов (ФСО 1, ФСО 2, ФСО 3, ФСО 7, ФСО 9) такой отчет должен соответствовать стандартам, разработанным несколькими организациями, а именно:

Ассоциацией Российских Банков (АРБ).
Ассоциацией Ипотечного Жилищного Кредитования (АИЖК)
Стандарты банка, в который передается отчет об оценке.

Эти стандарты содержат требования к отчету об оценке недвижимости для ипотечного кредитования, которые не входят в противоречие с действующими стандартами оценки, однако помогают сотрудникам банка получить более полную картину относительно оцениваемого объекта.

В настоящее время некоторые крупнейшие банки (например, Сбербанк, ВТБ и т.п.) так же разработали документы, которые дополняют требования действующих оценочных и АРБ стандартов.

Отчет, выполненный нашими специалистами полностью соответствует требованиям действующих стандартов АРБ, АИЖК и аналогичным документам других крупнейших банков.

Какие документы нужны для оценки квартиры для ипотеки

В оценочную компанию вам необходимо предоставить следующие документы:

Договор купли-продажи, так как квартиру ещё только предстоит оформить в собственность;
Поэтажный план + Экспликация ЛИБО Технический паспорт с планом этажа и экспликацией из БТИ;
Удостоверение личности (паспорт).

Полный перечень документов можно скачать по этой ссылке

Обычно, банки требуют приобщить к отчёту чёткие фото покупаемой квартиры или объекта залога. Все фотографии выполняются представителем компании в соответствии с требованиями банка.

Подробнее о необходимых документах и стоимости услуг можно прочитать .

На что следует обратить внимание, когда Вы получаете отчет об оценке квартиры для целей ипотечного кредитования?

Помимо всего прочего в таком отчете оценки недвижимости для ипотеки должны быть отражены:

Размер общей и жилой площади, площади кухни квартиры
Наличие (либо отсутствие) балкона и/или лоджии, их количество, наличие/отсутствие остекления
Высота потолков
Состояние жилья
Информация о виде из окна
Данные о соответствии/не соответствии планировки квартиры поэтажному плану, выданному органами технического учета и инвентаризации (БТИ)
Данные о подключении квартиры к системе электро-, газоснабжения, холодному и горячему водоснабжению, канализации, а также о наличии/отсутствии соответствующего оборудования
Разрешенное и текущее использование жилплощади
Наличие подземных этажей, парковки
Год постройки дома
Материал стен дома
Характеристика (вид) перекрытий
Мнение Оценщика о необходимости/отсутствии необходимости в ремонтных работах квартиры с обоснованием данного мнения
Техническая таблица осмотра здания, в котором расположена оцениваемая квартира, с выводами об отсутствии/наличии существенных дефектов конструктивных элементов и инженерного оборудования, которые могут привести впоследствии к аварийности дома и/или признанию его ветхим, а также о возможности проведения капитального ремонта с отселением жильцов
Данные о состоянии подъезда
Данные о внешнем виде фасада дома
Данные о физическом износе дома в процентах
Схему проезда к Объекту оценки
Расстояние до метро (пешком, общественным транспортом)
Средняя стоимость одного квадратного метра жилой площади в данном районе
Качество обустройства двора (наличие зеленых насаждений, наличие детских площадок, наличие парковки (охраняемой/стихийной) для автомобилей, наличие расположенных рядом объектов, снижающих/повышающих привлекательность конкретного двора и района в целом)
К отчету об оценке должны быть приложены цветные фотографии оцениваемого объекта.

Сколько времени занимает процедура оценки для кредитования?

Услуга занимает не более 3 (трех) рабочих дней, при условии, что у вас на руках есть все документы для оценки квартиры для ипотеки. В случае возникновения необходимости, работу по оценке можно выполнить в более сжатые сроки. Минимальные сроки могут составить и 8 рабочих часов - но возможность оказания услуги в столь сжатые сроки обязательно уточняйте у менеджеров.

Сколько стоит оценка квартиры для ипотеки

Стоимость оценки квартиры или иной недвижимости для ипотеки составляет от 3800 рублей.

Что такое "обязательные требования банка"?

Определение независимым экспертом рыночной стоимости жилья, передаваемого в залог банку, является обязательным условием оформления ипотеки. От этой, на первый взгляд, формальной процедуры зависит решение банка относительно суммы кредита и, как следствие, перспективы новоселья заемщика.

Одобрение банком заявки на выдачу ипотечного кредита многие покупатели воспринимают как гарантию успеха предстоящей сделки. Документы заемщика прошли тщательную проверку, по результатам которой банк согласился одолжить ему требуемую сумму — казалось бы, теперь остается только подыскать подходящее жилье. На деле же сумма предварительно одобренного кредита — это далеко не окончательная цифра, и в итоге она может оказаться гораздо скромнее.

Изначально банк рассчитывает сумму займа на основе уровня доходов и степени платежеспособности заемщика. Однако ключевым фактором при определении фактического размера кредита является оценочная стоимость предмета залога. Цифра, фигурирующая в договоре купли-продажи, не имеет для банка практически никакого значения — ему важно иметь заключение независимого оценщика о реальной рыночной стоимости объекта, по которой его можно будет продать в случае неисполнения должником своих обязательств.

В независимой профессиональной оценке приобретаемого в ипотеку жилья заинтересован не только кредитор, но и заемщик: если он не сможет выплачивать кредит, и будет вынужден продать недвижимость, вырученных денег должно хватить для полного погашения задолженности. В связи с этим оценка залогового жилья является обязательным условием оформления ипотечного кредита в соответствии с Федеральным законом № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Так что как только заемщик определится с выбором квартиры, ему будет нужно заказать ее оценку. Лучше не откладывать эту процедуру до выхода на сделку: если оценочная стоимость жилья окажется значительно ниже назначенной продавцом цены, то у покупателя может не хватить средств на покупку, так как банк выдаст кредит лишь в пределах суммы, установленной оценщиком.

Расходы на услуги оценочной компании ложатся на плечи клиента. Если речь идет о типовой городской квартире, то стоимость оценки составит в среднем 5-6 тыс. рублей. Покупателям загородной недвижимости придется заплатить оценщику от 25 тыс. рублей и выше в зависимости от типа объекта и его удаленности от столицы. Разумеется, это средние цифры, и на рынке оценки есть предложения самых разных ценовых категорий. Однако, выбирая компанию, заемщику не стоит ориентироваться только на стоимость услуг. Демпингующие фирмы-однодневки зачастую не несут никакой ответственности за свою деятельность. Поэтому прежде чем заключить договор с оценочной компанией, стоит проверить, входит ли она в состав одной из саморегулируемых организаций оценщиков и имеет ли действующий страховой полис гражданской ответственности. Кроме того, нелишним будет выяснить, сколько в ее штате сотрудников, есть ли у них профильное образование и каков их опыт работы. Впрочем, каждый ипотечный банк предлагает клиенту свой список рекомендованных оценщиков, которые уже прошли тщательную проверку, и заемщик, как правило, может доверять выбору кредитора. Предложенный банком перечень оценщиков не всегда устраивает клиента: его может смутить аффилированность оценочной компании или завышенная цена на услуги. В этом случае заемщик вправе обратиться к любому другому оценщику, отвечающему требованиям кредитора. Правда, нужно быть готовым к тому, что процедура согласования с банком кандидатуры оценщика «со стороны» займет немало времени. Кроме того, не каждая оценочная компания будет готова тратить свои силы и время на то, чтобы предоставить по запросу банка обширный пакет документов.

Что, где, почем?

Сама процедура оценки проводится достаточно быстро. На первом этапе клиент заключает с оценщиком договор и предоставляет ему необходимые документы: например, для квартиры на вторичном рынке это копии свидетельства о государственной регистрации права собственности на объект и кадастрового или технического паспорта с экспликацией и поэтажным планом. Если же жилье еще строится, то вместо свидетельства о праве собственности предоставляется договор долевого участия. Также клиент должен передать оценщику копию своего паспорта.

После этого оценщик или его представитель лично осматривает жилье, оценивая его по множеству параметров, фотографирует объект недвижимости. Впоследствии эти фотографии подшиваются к итоговому отчету как обоснование заключений оценщика.

Обычно отчет готовится в течение 1-3 дней, по загородной недвижимости — 4-5 дней. При необходимости клиент может воспользоваться услугой экспресс-оценки недвижимости в течение 24 часов, заплатив за срочность в полтора-два раза дороже.

В отчете об оценке указывается рыночная и ликвидационная стоимость жилья. Вторая цифра зачастую имеет для банка большее значение, так как под ликвидационной стоимостью понимается цена, по которой данный объект недвижимости можно реализовать в кратчайшие сроки в формате вынужденной продажи. Обычно она на 10-20 % ниже рыночной стоимости.

При подготовке отчета оценщик должен ориентироваться на Федеральные стандарты оценки и стандарты АИЖК, так и на индивидуальные требования конкретного банка. Кредитор всегда перепроверяет содержание и форму отчета и нередко отправляет его на доработку. Заемщик, у которого банк отказался принять отчет по объективным причинам, должен обратиться в оценочную компанию с просьбой о внесении требуемых исправлений. В большинстве случаев оценщик без возражений переделывает отчет, но не лишним будет оговорить это условие еще на этапе заключения договора с оценочной компанией.

Оценить по достоинству

Наиболее распространенный метод оценки недвижимости при ипотеке — это сравнительный анализ аналогичных объектов. Для определения среднерыночной цены недвижимости «подбираются аналоги, наиболее схожие с нашим объектом оценки. Основные критерии, по которым подбираются аналоги — местоположение и физические характеристики (общая площадь, материал стен, этажность, год постройки)», — рассказывает Руководитель отдела оценки жилой недвижимости оценочной компании ОБИКС * Виктория Ларина. Важно помнить, что полученная цифра сохраняет актуальность на довольно ограниченном временном промежутке, так как оценщик не может предсказать изменение цен на рынке недвижимости под влиянием различных факторов в средне- и долгосрочной перспективе.

Подписывая соглашение с оценщиком, не стоит просить его заранее назвать примерную стоимость жилья — он не сможет этого сделать до того, как проведет анализ объекта по широкому перечню критериев, ряд из которых весьма существенно влияют на итоговую цену. Так, к основным ценообразующим характеристикам квартиры относят ее площадь, тип и класс здания, местоположение и транспортную доступность. Факторами, повышающими цену объекта, являются изолированные комнаты в квартире, выходящие на разные стороны дома окна, просторная кухня (9 метров и более), раздельный санузел, застекленная лоджия или балкон. Оценщик также учитывает качество ремонта в квартире, степень благоустройства подъезда и придомовой территории.

Стоимость квартиры могут ощутимо снизить расположение на первом или последнем этажах дома, высокая степень физического износа здания, неприглядный вид из окон и неблагополучная экологическая обстановка в районе. Проигрывают в цене и те квартиры, в которых требуется ремонт, а также объекты с несогласованными перепланировками.

Проанализировав все основные и второстепенные характеристики жилья, оценщик подбирает в базе выставленных на продажу квартир наиболее близкие аналоги (обычно не менее шести), рассчитывает среднюю стоимость квадратного мера в выбранных квартирах и, применив определенные коэффициенты, определяет цену рассматриваемого объекта.

Гораздо сложнее определить рыночную стоимость загородной недвижимости, особенно построенной не по типовому проекту. На стоимость квадратного метра влияет состояние дома и год постройки, категория земельного участка, обеспеченность инженерными коммуникациями, уровень безопасности. Ключевое значение имеет расположение жилья, удаленность от центра города, качество подъездных путей. Кроме того, на цену влияет тип поселения, экологическая ситуация в районе и уровень развития инфраструктуры.

Специфической задачей для оценщика является определение рыночной стоимости строящегося жилья, которое очень часто становится предметом залога по ипотечным кредитам. Как оценить объект, который существует только на бумаге, и нельзя быть полностью уверенным в том, что он вообще будет построен и введен в эксплуатацию? На практике в этом случае оцениваются не эфемерные квадратные метры, а стоимость прав на возводимый объект. Цена будущего жилья определяется исходя из стоимости уже готовых объектов со схожими характеристиками, которая затем корректируется с учетом информации о портфеле проектов застройщика, стадии строительства и различных рисков (задержки сроков задачи, банкротства застройщика и т. д.). Как правило, строящееся жилье оценивается дешевле аналогичной недвижимости на вторичном рынке.

Может, договоримся?

Представим себе ситуацию: заемщику одобрен кредит на 5,5 млн рублей. Своих средств у него 1 млн рублей, то есть он может купить жилье стоимостью не дороже 6,5 млн рублей. Как раз столько стоит понравившийся ему вариант, принципиальная договоренность с продавцом достигнута, и риэлтор готовит документы для заключения сделки. Однако по результатам независимой оценки, необходимой для выдачи кредита, выясняется, что рыночная цена данной квартиры — 5 600 000 рублей. Получив отчет об оценке, банк корректирует сумму кредита в соответствии с указанной рыночной стоимостью за вычетом первоначального взноса в размере 15 % — в итоге заемщик получит лишь 4 760 000 руб. При этом договоренности с продавцом остаются неизменными, но теперь покупателю не хватает кредитных средств вкупе с собственными накоплениями, чтобы оплатить установленную собственником сумму. Сделка оказывается на грани срыва, и чтобы спасти положение, заемщик нередко пытается «договориться» с оценочной компанией, чтобы в отчете появилась нужная ему цифра. Однако профессиональный оценщик не будет рисковать своей репутацией. Конечно, заемщик может попробовать обратиться к другому оценщику (возможно, он пользуется иной методикой или делает выборку аналоговых объектов по другим базам, вследствие чего определенная им рыночная стоимость жилья будет выше). Если же и во второй раз квартира будет оценена значительно ниже назначенной продавцом цены, покупателю стоит серьезно задуматься: нужно ли ему жилье по цене выше рыночной, да еще и на кредитные средства? Возможно, результаты независимой оценки помогут договориться с собственником о дисконте, иначе заемщику придется искать другой вариант. Рассчитывать на то, что банк выдаст в долг бОльшую сумму, нежели установленная оценщиком стоимость залога, бессмысленно — в этом случае риск и для кредитора, и для клиента будет слишком велик.

Зачем оценивать квартиру

Перед тем, как перечислить средства на счет заемщика, банку нужна оценка ликвидности квартиры на вторичном рынке жилья и ее ликвидационной стоимости на день сделки. Чем выше ликвидность – тем меньше рисков для банка и больше шансы на получение ипотеки.

Зачем это банку

Купленная в ипотеку квартира остается в залоге у банка до момента полной выплаты долга. Если заемщик не может погасить кредит – квартиру продают в счет закрытия долга. Риски банка заключаются в том, сможет ли банк вернуть вложенные средства за счет продажи залоговой недвижимости или нет.

Что хочет узнать банк

Рыночную цену недвижимости на момент сделки. Может получиться, что стоимость завышена продавцом, и в случае долга по кредиту банк не сможет вернуть средства после продажи квартиры.
Состояние дома и его статус: не является ли ветхим, не находится ли в планах на снос. Все это влияет на ликвидность залогового жилья, в чем заинтересован банк.
Соответствует ли планировка квартиры плану. Если в квартире была серьезная перепланировка, то ее будет сложно согласовать в Бюро технической инвентаризации или вернуть в исходное состояние. Банк скорее всего откажет в ипотеке.

Узнайте какую вам дадут ипотеку, получите выгодное предложение от банков-участников выставки «Недвижимость от лидеров». На выставке представлены проекты и ипотечные программы Москвы и Подмосковья.

Какие документы нужны для оценки

Для вторички

Копия паспорта занимателя. Если нужна ипотека на жилье с вторичного рынка или новые квартиры, то нужны копии или оригиналы:

данных о госрегистрации недвижимости;
паспорт квартиры, плана и экспликации;
сведений из ЕГРП о том, что на недвижимости нет обременения;

Обременение – когда у определенного лица или круга лиц есть право на недвижимость, собственниками которого они не являются. Чаще всего обременением являются залог, ипотека, аренда, арест или сервитут. Если квартира обременена (не выплачена ипотека, находится в залоге и так далее), то ее нельзя продать.

справки, подтверждающей отсутствие задолженности по коммунальным платежам;
документов, подтверждающих право владения недвижимостью;
документов, подтверждающих первоначальную стоимость квартиры;
разрешения на перепланировку, если она была проведена.

Для первички

Если ипотека берется на строящееся жилье, потребуется только паспорт и договор долевого участия.

Также каждый оценщик может потребовать дополнительную информацию: тут нет строго определенного пакета документов.

Снизить % по ипотеке можно получив оценку новой квартиры и оформив собственность. Как сделать это, не ожидая общей очереди получения собственности – узнайте на выставке недвижимости.

Кто и сколько платит

Платит всегда заемщик, так как он заинтересован в ипотеке.

В среднем, оценка московской квартиры обойдется в 5000-6000 рублей.

Как оценивают

Первый этап – заключение договора и передача документов. При заключении договора лучше всего отдельно обговорить с оценщиком, что банк может потребовать переделать отчет. После этого назначается дата встречи: специалист приезжает на объект, изучает состояние квартиры и дома, сравнивает планировку с планом Бюро технической инвентаризации и фотографирует. Фотографии служат обоснованием итогового заключения.

Если была перепланировка, это будет отмечено в отчете. При этом указывается, насколько она существенна, можно ли ее согласовать в БТИ или вернуть в исходное состояние.

На основании полученных после визита на объект данных рассчитывается стоимость квартиры. Есть два подхода к оценке:

доходный – цена складывается из дохода, который может принести недвижимость на определенном временном отрезке плюс выручка от перепродажи;
сравнительный – цена рассчитывается на основе средней стоимости аналогичной недвижимости на рынке.

Когда ждать результат

Отчет формируется в срок от одного до трех дней. У некоторых оценщиков есть услуга быстрой оценки: в течение суток после заключения договора отчет выдается на руки заказчику. Стоит услуга в 1,5-2 раза дороже.

В отчете указывается текущая рыночная цена квартиры и ее ликвидационная стоимость. Ликвидационная стоимость обычно на 10-20% ниже, чем рыночная, и имеет основную ценность для банка – она указывает, за какую сумму квартиру можно быстро реализовать на рынке в кратчайший срок. Также указывается, какой подход использовался для оценки и документы, подтверждающие легитимность оценки. При создании отчета специалист ориентируется на стандарты Агентства ипотечного жилищного кредитования и требования банка, в котором заемщик собирается брать ипотеку.

Готовый отчет направляется в банк и анализируется, после чего выносится решение в предоставлении займа.

Как выбрать исполнителя

Перед тем как заключить договор с оценщиком, нужно согласовать его кандидатуру с банком.

Оценщик должен быть членом ассоциации оценщиков и иметь полис страхования гражданской ответственности на сумму более 300 тысяч рублей. Членство в организации гарантирует легитимность деятельности, а полис – показывает его профессионализм и страхует клиентов от возможной ошибки в оценке.

Стоит спросить, по каким принципам составляется отчет. Большинство банков требует, чтобы отчет соответствовал не только общепринятым стандартам, но и внутренним требованиям самого банка. Отчет в привычной для банка форме позволяет службе безопасности получить полную информацию о недвижимости и быстрее согласовать размер ипотеки.

Банк всегда предоставляет список оценщиков, которым он доверяет. Можно выбрать других исполнителей, но тогда банковской службе безопасности придется долго проверять отчет, что затянет процесс получения ипотеки. Нет гарантий, что отчет в итоге будет отклонен, а на повторную оценку времени уже не будет.

Проблемы

Иван хочет купить квартиру, у него есть 1 миллион рублей. Банк одобрил Ивану кредит на 4 миллиона рублей. Иван находит подходящую квартиру стоимостью 5 миллионов. Достигнув договоренности с продавцом, он начинает готовить документы для сделки.

По результатам независимой оценки недвижимости квартира оценивается не на ту сумму, которую назвал продавец, а значительно меньшую – 3,7 миллионов рублей. Банк получает отчет и меняет размер кредита: за вычетом первоначального взноса, его сумма составляет 3 114 500 рублей. При этом условия сделки с продавцом не изменились.

У Ивана два пути решения проблемы: договориться с оценщиком, чтобы он изменил сумму в отчете на нужную Ивану, либо воспользоваться услугами другой компании. Договориться вряд ли получится – оценщик дорожит своей репутацией. Обращение к другой оценочной компании имеет смысл. Возможно, там пользуются другими подходами к оценке или делают сравнительную выборку по иной базе недвижимости.

Если во второй раз результат оценки квартиры будет ниже названной продавцом суммы, Ивану стоит задуматься: стоит ли брать ипотеку на квартиру по завышенной цене или стоит подыскать себе другой вариант? В отдельных случаях продавец идет навстречу и под страхом срыва сделки снижает стоимость до приемлемой. Банк же на уступки не пойдет: ему незачем вкладывать деньги в рискованные активы.

Хотите узнать об ипотеке на квартиру больше? Записывайтесь на нашу бесплатную специализированную выставку-ярмарку. Проводим консультации юристов и специалистов по ипотечному кредитованию, помогаем правильно выбрать недвижимость и оформить документы, даем подарки и скидки.

Оценка квартиры для ипотеки является необходимым этапом в ее оформлении. Потенциальному заемщику нужно знать, какие документы необходимы и как, собственно, происходит оценка квартиры для ипотеки.

Выбор организации для оценки квартиры для ипотеки

Процесс оформления ипотеки происходит в несколько этапов.

Сначала потенциальному заемщику необходимо собрать необходимый пакет документов для рассмотрения банком его кандидатуры в качестве клиента
После предварительного одобрения устанавливается примерная сумма, которую банк согласен предоставить в качестве займа для покупки квартиры.
После этого можно переходить к самому главному - выбору подходящей квартиры. Однако она должна устраивать не только заемщика, но и банк в качестве залога.

Согласно условию ст.9 п.1 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» действующей редакции от 7 мая 2013 года за номером 102-Ф3, в договоре об ипотеке, помимо условий кредитования, должен быть прописан предмет ипотеки и его оценочная стоимость. Расходы по ее определению полностью ложатся на плечи заемщика.

К услугам какого оценщика прибегнет потенциальный заемщик ипотечной ссуды - его личное дело. Но, как правило, у банка есть список рекомендуемых оценочных организаций, заключению которых банк безоговорочно доверяет.

Настаивать на выборе одной из них он не вправе, но все-таки целесообразно остановиться на оценщике из списка, представленного банком. Это значительно ускорит рассмотрение заявки на ипотеку, ведь банковской службе безопасности не придется проверять неизвестного оценщика.

Независимый оценщик должен быть легитимен, то есть состоять в любой из зарегистрированных организаций оценщиков (о чем свидетельствует наличие у него свидетельства о членстве в СРО) и иметь полис страхования гражданской ответственности на сумму более трехсот тысяч рублей.

Полис страхования говорит об определенном опыте и профессионализме, а в случае ошибки он сможет компенсировать ущерб заказчику. Выбор оценщика необходимо предварительно согласовать с банком.

Также банк выдвигает определенные требования к оформлению отчета оценки недвижимости. Отчет должен соответствовать не только установленным стандартам Ассоциации Российских Банков (АРБ) и Ассоциации Ипотечного Жилищного Кредитования (АИЖК), но и индивидуальным стандартам самого банка.

Установленная форма позволяет сотрудникам банка наиболее полно и ясно получить представление о залоговой недвижимости. В ней могут быть прописаны различные специфические моменты, касающиеся как самой квартиры, так и ее местоположения в доме, а также рекомендации оценщику по выборкам для анализа рыночной стоимости квартиры.

В противном случае, есть вероятность, что оценочный отчет банк отклонит, а на заказ повторной оценки у заемщика не будет времени.

Процедура оценки квартиры для ипотеки

Для заказчика оценки недвижимости процедуру можно условно поделить на 2 этапа.

Сначала необходимо созвониться с оценщиком, оговорить стоимость и сроки заказа на оценку, оставить заявку на заключение договора оценки. В договоре оценки прописывается дата, цели и задачи, вид требуемой оценки.

Для проведения ее требуются следующие документы (достаточно копий):

Не знаете свои права?

документ-основание (договор купли-продажи или долевого участия, свидетельство регистрации квартиры или др.),
кадастровый паспорт помещения (из БТИ),
по возможности план и экспликация,
паспортные и контактные данные заказчика.

С оценщиком необходимо договориться о времени его приезда для оценки состояния квартиры. По приезду он рассмотрит ключевые характеристики квартиры, подтвердит отсутствие незаконных перепланировок, сделает необходимые для заключения оценки фотографии.

Что представляет собой оценка квартиры для ипотеки?

Оценка недвижимости для ипотеки производится в несколько подходов:

Сравнительный (аналоговый) подхо д: проводится сравнительный анализ всех осуществленных аналогичных сделок на рынке недвижимости.
Доходный подход : оценивается перспективность повышения рыночной стоимости.
Затратный подход : определяются затраты на возведение аналогичного объекта. Это основной фактор, определяющий ликвидность недвижимости.

При комплексном подходе учитывается масса деталей:

касающихся местоположения квартиры (округ, микрорайон, близлежащие застройки, транспортная и социальная инфраструктура, близость промышленной зоны);
касающихся состояния дома, в котором находится оцениваемая квартира (тип, этажность, год постройки, материалы наружных стен и перекрытий, техническое обеспечение здания, общее состояние);
касающихся состояния квартиры (этажность, квадратура, количество и площадь комнат, остекление окон, наличие лоджии или балкона, планировка, состояние коммуникаций, наличие видимых дефектов отделки).

Таким образом, учитываются только неизменные характеристики квартиры. Наличие качественного ремонта может увеличить рыночную стоимость, но никак не повлияет на ликвидность квартиры.

На основе полученных данных оценщиком формируется отчет. Он содержит в себе оценку рыночной и ликвидационной стоимости залогового имущества.

Сам оценочный отчет дополняется снятыми в процессе осмотра квартиры фотографиями, копиями документов оценочной компании (лицензией, полисом, свидетельством об образовании юридического лица, имеющимися сертификатами), нумеруется, прошивается, заверяется печатью и подписью ответственного лица.

Юридически он обладает статусом официального документа. На его формирование в среднем требуется 1-2 дня, в некоторых случаях до 5 дней.

Установленный срок лучше сразу уточнить при выборе той или иной оценочной компании. Ведь большинство документов, которые потенциальный заемщик подает в банк для рассмотрения, действительны в течение ограниченного периода времени.

Возможная разница между рыночной и ликвидной стоимостью

Рыночная и ликвидная стоимость залоговой квартиры в редких случаях не совпадает. Это повод задуматься о действительной ценности приобретаемой квартиры. Или о возможной ошибке в оценке.

В любом случае, банк в выдаче займа опирается на меньшую из заявленных сумм. Если рыночная стоимость меньше ликвидной, то банк выдаст займ на рыночную стоимость залоговой квартиры. Если же, наоборот, ликвидная стоимость меньше рыночной (то есть той, которую желает получить продавец квартиры), то для заемщика будет доступен займ меньшего размера, чем требуется для приобретения квартиры, и придется изыскивать дополнительные средства. Или искать другой вариант квартиры.

Оценка недвижимости для ипотеки: намеренные и случайные ошибки

В прошлом имели место быть различные мошеннические схемы, связанные с умышленно неправильной оценкой недвижимости для ипотеки.

Например, потенциальный заемщик мог договориться с оценщиком об указании в отчете заведомо завышенной оценки квартиры.

Таким образом, банком выдавалась большая сумма для приобретения квартиры, и заемщик мог компенсировать этим отсутствие необходимого первоначального взноса.

Сейчас возможность таких махинаций полностью исключена. Банки многократно и тщательнейшим образом проверяют все отчеты и свидетельства того, что заемные средства были использованы по назначению.

Оценщик вполне может ошибиться и без злого умысла, выбрав неправильные для анализа аналоговые варианты квартир. Рыночная стоимость периодически изменяется, и трудно спрогнозировать, какой она будет через пять-десять лет.

В случае неисполнения заемщиком обязательств, банк может и не покрыть все свои убытки при продаже залогового имущества.

Деятельность оценщика регламентируется ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» от 29.07.98г. за номером 135-ФЗ. Согласно основным положениям, оценщик несет как финансовую, так и уголовную (в отдельных случаях) ответственность за допущенные в оценке недвижимости ошибки.

Если у заказчика есть доказательства в виде альтернативной оценки рыночной стоимости квартиры, то он может оспорить их в судебном порядке согласно ст. 13 ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ». Оценщик же обязан возместить все убытки, понесенные заказчиком впоследствии.

Люди, решившие приобрести жильё посредством кредита, задаются такими вопросами: нужна ли оценка квартиры при ипотеке в новостройке? Для чего необходимо проводить данную процедуру? Кто должен определить цену жилья и за чей счёт это осуществляется? Каким образом заказать услугу по оценке и на что стоит обратить внимание при выборе эксперта-оценщика? Как не натолкнуться на «подводные камни» и не потерять или не переплатить денежные средства? Попробуем ответить на все эти вопросы.

Для чего проводить оценку квартиры в новостройке при ипотеке?

Под оценкой подразумевают определение стоимости жилья на рынке, которое осуществляется лицом, обладающим лицензией на данную деятельность. Оценка потребуется, если есть намерение обратиться за ипотечным кредитом с целью приобретения квадратных метров в новом доме. ФЗ от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 31.12.2017) «Об ипотеке (залоге недвижимости)» обязывает произвести определение стоимости объекта при оформлении закладной в связи с ипотекой.

Зачем оценивать объект? Прежде чем выдать деньги, финансовая организация должна быть уверена, что в ситуации, если заёмщик не сможет выполнять свои долговые обязательства, недвижимость можно будет продать и таким образом вернуть банковские средства. Полный список всего что нужно для покупки квартиры в новостройке .

Заключение оценщика также используется при следующих обстоятельствах :

Для определения размера компенсационных выплат, если имеет место раздел имущества.
При возникновении споров с ИФНС о размере налоговой базы.

Кем проводится оценка?

Итак, ? Определение цены может производиться как независимыми оценщиками, обладающими соответствующей лицензией, так и специалистом кредитной организации.

К эксперту предъявляются следующие требования :

Должен застраховать деятельность не менее, чем на 12 месяцев.
Обязан состоять в СРО (саморегулируемая организация) и уплачивать взносы на регулярной основе.
Иметь полис ГО с суммой страхования от 300 000 рублей.
Не быть родственником лицу, которое намеревается подписать ипотечные обязательства.

На что нужно обратить особое внимание при выборе экспертной организации?

Внимание следует уделить таким моментам, как :

Репутация.
Как долго компания работает на рынке.
Наличие положительных или негативных отзывов.

Имеет смысл сделать запрос бланков договоров, отчётов, чтобы проверить, соответствуют ли они требованиям ст. ст. 10, 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности».

Важно знать, что заёмщик имеет право обратиться за услугами к фирмам, не имеющим аккредитацию банка. При обстоятельствах, когда финансовая организация ставит запрет, следует запросить отказ в письменной форме, где будут содержаться разъяснения. В случае обоснованности отказа, нужно потребовать у оценщиков устранения недочётов. Если последовал отказ устранить недостатки, стоит обратиться к эксперту, состоящему в СРО.

В ситуации, когда банковская организация даёт необоснованный отказ, у заёмщика возникает право написать исковое заявление в судебные органы. В иске должно содержаться требование принять заключение и выдать необходимую денежную сумму.

На какую сторону ложится обязанность по оплате услуги?

Оплачивать услуги эксперта обязан заёмщик. Стоимость процедуры оценки объекта в новостройке, если имеет место ипотечное кредитование, начинается от 2 500 рублей. В зависимости от региона сумма может меняться. Например, в Москве и МО придётся заплатить 3 500-4 000 рублей, в то время как в Санкт-Петербурге – 3 000-3 500.

Как заказать оценку?

В первую очередь необходимо выбрать эксперта. Чтобы ускорить процесс получения ипотечных средств и быть уверенным в правильности оценки, предпочтительно выбрать специалиста, находящегося в реестре финансовой организации. Скорость объясняется тем, что службе безопасности не придётся тратить время на проверку полномочий эксперта.

При этом нельзя забывать, что у банка нет права заставлять клиента работать с определённым оценщиком. Выбор профессионала – право заёмщика.

После того, как выбор в пользу того или иного эксперта сделан, необходимо предоставить нижеперечисленные документы :

Паспорт лица, выступающего заёмщиком.
Планы новостройки и помещения.
Кадастровый паспорт, который выдают в БТИ.
Контракт о долевом участии (если оформляется в недостроенном здании).

Заёмщик имеет право обратиться к оценщикам, не имеющим аккредитацию банка.

Процесс оценки происходит следующим образом :

Заключение договора с экспертной организацией . В контракте необходимо прописать сроки и цели оказания услуг.
Назначить день осмотра помещения . При этом следует принять в расчёт, что оценщик приезжает только в светлое время.
Выдаётся заключение в течение 3-х дней с даты осмотра.

Как происходит осмотр помещения?

Осмотр состоит из нескольких шагов :

Собственно осмотр квартиры. Время осмотра в среднем составляет минут 15.
Фотографирование жилья и здания, в котором оно находится. Целью фотографирования является выявление дефектов либо фиксация их отсутствия.
Производство расчётов стоимости объекта.
Составление заключения на основании полученных данных и анализа схожей недвижимости. Заключение действительно в течение полугода. Отчёт должен включать копии документации на жильё и фотографии. Средний объём отчёта – 28-31 страница.

При определении цены принимаются во внимание не только неизменные характеристики квартиры, но и условия жизни в районе. Развитая инфраструктура увеличит оценочную стоимость.

Какие варианты оценки объектов существуют?

Выделяют следующие варианты определения стоимости недвижимости :

Рыночный : анализ сделок на рынке, похожих на ту, которую планируется совершить.
Затратный : рассчитываются затраты, которые бы возникли в случае строительства аналогичного объекта.
Доходный : принимаются во внимание перспективы повышения рыночной стоимости.